La loi ALUR a introduit l'obligation d'un fond travaux dans les copropriétés. Est-ce une bonne idée?
Définition du fond travaux 'loi ALUR'
Que dit la loi sur le fond travaux obligatoire dans les copropriétés:
"...Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires...Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel...ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel...Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot..."
On retiendra:
- Le fond travaux est obligatoire
- Il est doit être au minimum à 5% du budget prévisionnel
- Il est acquis au syndicat des copropriétaires
Pourquoi un fond travaux?
Des résidences sont en difficultés devant le nombre et l'importance des investissements à réaliser. C'est probablement ce qui a motivé en partie l'obligation d'un fond travaux dans la loi.
Dans ces résidences, inutile de préciser que la valeur des appartements chute forcément.
Si les travaux 'ordinaires' peuvent être gérés par des appels de fond dans l'année ( changement des portes d'entrées, remplacement des pompes de la chaudières...) il y a des travaux que personne ne veut avoir à voter pendant une AG, comme le ravalement de façade par exemple, parce que cela représente des sommes très importantes et que cela 'tombe' sur les copropriétaires présents à l'AG.
Le fond travaux permettra, en théorie, à la copropriété de prévoir des travaux de grandes envergures, comme une rénovation d'allées, des façades etc. il va permettre à la copropriété de se constituer la trésorerie qui lui donnera les moyens d'avoir une vision à long terme sur les travaux de la copropriété.
Principales objections à la mise en place d'un fond travaux
2 arguments reviennent chez les copropriétaires pour ne pas mettre en place un fond important:
- "Il n'est pas remboursable et je ne peux pas le récupérer en cas de vente"
- "Je préfère mettre de l'argent de côté car je sais gérer mon budget et je préfère que l'argent me rapporte"
Regardons ces arguments de plus près, en se plaçant du côté de la copropriété.
Le non remboursement du fond travaux
Prenons un exemple.
Une copropriété avec budget prévisionnel de 260000€ comprenant 100 lots.
Le fond travaux minimum sera donc de 13000€ / an ( 5%)
Ce qui représenten, en moyenne, 130€ / lot / an, soit par mois environ 11€
En imaginant que le fond ne soit pas utilisé pendant 10 ans, en prévision de gros travaux, la copropriété aura à disposition 130000€ et en moyenne chaque lot aura contribué à hauteur de 1300€
Les lots qui sont revendus ne peuvent pas récupérer ces 1300€, mais est-ce vraiment un problème?
1300€ ne représente qu'un faible pourcentage par rapport à la valeur d'un appartement (par exemple si l'appartement vaut 200000€, cela représente 0,65% ). Ce montant pourra être réintégré au prix de l'appartement
De plus, le fond travaux peut même être un argument de vente. En effet, on pourra indiquer à un potentiel acquéreur que pour les prochains travaux importants une somme est déjà disponible qui viendra en déduction des appels de fonds. C'est un gage de bonne gestion, une vision à long terme sur les travaux qui peut rassurer des acquéreurs potentiels.
'On préfère mettre de l'argent de côté par nous même'
Les biens communs doivent être entrenus par l'ensemble des copropriétaires, il paraît logique que l'argent soit mis de côté en commun, par le fond travaux.
Quand à l'argument concernant les intérêts que les sommes rapporteraient si elles étaient placés par le copropriétaires eux-mêmes, ces intérêts seraient très faible étant donné les sommes en jeu. Lorsqu'on choisi de vivre en copropriété il faut avoir un minimum d'esprit communautaire.
De plus, le fond travaux va permettre d'élargir l'assiette des contributeurs! en d'autres termes, on va faire payer plus de personnes, ce qui va diminuer le montant à payer par chacun!
Pourquoi il est préférable de cotiser dans un fond travaux:
Le fond travaux va permettre de faire payer tous les copropriétaires qui ont utilisés les parties communes, au lieu de faire payer uniquement les personnes qui sont présentes au moment des gros travaux ( lors du ravalement, du changement de la chaudière etc...), quoi de plus normal? n'est-ce pas beaucoup plus juste que mêmes les personnes qui ne sont plus présentes dans la copropriété mais qui ont profité de la chaufferie, des façades en bon état etc. payent pour le renouvellement des équipements et des biens qu'elles ont utilisées?
Avec la mise en place d'un fond travaux:
- On paie proportionnellement au temps passé sur la copropriété
- On paie les travaux en avance donc on n'a pas besoin de prendre de crédit au moment où arrivent les travaux.
- On n'a pas peur de voter des travaux nécessaires car ils ont été prévus dans le budget
- Les fonds étant placés, ils rapportent des intérêts ce qui diminuera encore la part à payer des copropriétaires
Conclusion: le fond travaux, un bien pour les copropriétaires et pour les copropriétés
Étant donné les précédents arguments développés, le fond travaux obligatoire est une bonne chose pour les copropriétés! et je dirai même qu'il faut dépasser absolument le minimum de 5% obligatoire et passer à environ 15% ( ce montant peut être diminué si on veut laisser une part plus importante à payer par les copropriétaires présents au moment des travaux)..
On peut faire une analogie avec l'entreprise et les amortissements qui permettent de mettre de l'argent de côté pour racheter les équipements de production une fois ceux-ci en fin de vie. Une copropriété nécessitant en permanence des travaux d'entretien, le fond travaux permet en permanence de mettre de l'argent de côté pour pourvoir maintenir en état la copropriété. Chaque copropriétaire y a intérêt car une copropriété bien gérée et bien entretenue c'est une copropriété qui conservera et augmentera sa valeur.
Ça peut paraître paradoxale mais dans les copropriétés, les copropriétaires gagneront de l'argent à avoir un fond travaux suffisamment conséquent car plus de personnes y auront contribué et moins les personnes présentent au moment du vote des travaux seront lésées comme c'est le cas aujourd'hui ( on a n'a plus ainsi la 'malchance' d'être là au mauvais moment, lors du vote des travaux).
La copropriété est mieux entretenue et le budget des copropriétaires est maitrisé, on ne risque pas de le mettre en péril parce que la façade a été votée!
Les travaux sont prévus à l'avance, la copropriété est régulièrement entretenue sans difficulté financières ( les fonds étant toujours en partie disponibles) et les lots gagnent de la valeur.
En quoi un outil comme l'extranet loi alur va aider la mise en place d'un fond travaux?
Avec l'extranet vous pourrez mieux informer la résidence sur l'état de la copropriété, les pannes, les travux à prévoir etc. On se rendra compte ainsi des besoins de la résidence en terme d'entretien, la prise de conscience de la nécessité de mettre en place un système de financement à la hauteur des besoins sera plus facile à montrer.